Immobilien mieten oder kaufen? Typfrage!
Ein viel diskutiertes Thema: Weiterhin zur Miete wohnen oder doch besser ins Eigenheim investieren und gleichzeitig für das Alter vorsorgen? Ob Sie mieten oder kaufen sollten, hängt nicht nur vom aktuellen Immobilienmarkt ab. Haben Sie sich selber einmal gefragt, was Sie möchten und wo Sie sich in Zukunft sehen?
Wenn Sie flexibel bleiben möchten, dann ist das Mieten einer Wohnung oder eines Hauses sicherlich die bessere Alternative für Sie. So können Sie schnell reagieren, falls ein Jobwechsel in eine andere Stadt ansteht oder es andere Gründe für einen Umzug gibt. Als Mieter müssen Sie sich außerdem keine Gedanken um die Pflege und die permanente Instandhaltung des Eigentums machen, und entsprechend keine Rücklagen bilden. Mit der Miete ist das alles abgegolten. Allerdings steigen die Mieten seit Jahren stetig, und die Wohnkosten machen im Alter so einen erheblichen Teil der Lebenshaltungskosten aus und schmälern die Rente erheblich – dies will bei der Planung der Altersvorsorge bedacht sein.
Für die Kaufentscheidung spricht, dass man statt der Mietzahlung an einen Dritten mit der Tilgung des in der Regel aufgenommenen Hypothekendarlehens Eigentum aufbaut. Erreicht man die Rückführung der Hypothek vor Renteneintritt, so ist die laufende Belastung im Alter deutlich geringer. Allerdings sollten größere Instandsetzungen wie eine neue Heizung oder ein neues Dach einkalkuliert und Geld dafür zurückgelegt werden. Mit dem Kauf einer Immobilie ist man natürlich auch stärker an einen Ort gebunden, da ein Verkauf komplizierter abzuwickeln ist als nur der Umzug aus einer Mietwohnung in die nächste. Dafür können individuelle Gestaltungswünsche in den eigenen vier Wänden besser umgesetzt werden als in fremden.
Richtig vergleichen
Um die persönliche Entscheidung des Mietens oder Kaufens wirtschaftlich besser abzuwägen, kann ein Vergleich von Jahreskaltmiete und Kaufpreis herangezogen werden:
Eine Wohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche wird für eine Kaltmiete von 10 Euro pro Quadratmeter, also 1.000 Euro Kaltmiete pro Monat oder 12.000 Euro pro Jahr vermietet. Sie wird für einen Kaufpreis von 300.000 Euro zum Kauf angeboten, das ist das 25-fache der Jahreskaltmiete. Bei einem Kaufpreis von 360.000 Euro betrüge der Faktor bereits das 30-fache, ebenso, wenn bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro die Wohnung nur zu 8,33 Euro vermietet werden könnte.
Lange Jahre galten Kaufpreise bis zum 20-fachen der Miete als günstig, im aktuellen, insbesondere durch die Niedrigzinsen ausgelösten Immobilienboom sind die Kaufpreise deutlich und in der Regel noch stärker gestiegen als die Mieten.
Die selbstgenutzte, bis zum Rentenalter plangemäß entschuldete Immobile kann die laufenden Belastungen dann deutlich reduzieren. Überschätzt wird von den meisten aber Ihre Eignung als Kapitalanlage: Die Wahl des Standorts und der Bauart wird natürlich zunächst einmal nach den eigenen Bedürfnissen und dem eigenen Geschmack getroffen, rationale immobilienwirtschaftliche Aspekte wie die zukünftige regionale Entwicklung des Wohnraumbedarfs oder effiziente Nachnutzungsmöglichkeiten spielen kaum eine Rolle. Dieses und die emotionale Bindung an die eigene Immobilie führen vielfach dazu, dass dessen Wert überschätzt und bei einem Verkauf im Alter nicht der erhoffte Preis erzielt werden kann.
Finanzierung des Eigenheims
Der Erwerb einer Immobilie ist bei den aktuell niedrigen Zinsen verlockend, allerdings hat auch genau das zu einem starken Anstieg der Immobilienpreise geführt. Die laufende und ja lange Jahre anhaltende Belastung sollte so kalkuliert sein, dass sie die freien Mittel für den laufenden Lebensunterhalt nicht über Gebühr einschränkt und auch für Unvorhergesehenes wie zum Beispiel eine vorübergehende Arbeitslosigkeit Spielraum lässt. Eine entscheidende Rolle spielt hierbei das zur Verfügung stehende Eigenkapital: Die meisten Banken setzen für die Finanzierung einen Anteil von mindestens 20 – 30 Prozent des Kaufpreises voraus. Generell gilt: je mehr Eigenkapital aufgebracht werden kann, desto weniger muss finanziert werden. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Konditionen des Kredits sich mit steigendem Eigenkapitalanteil verbessern. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar oder Makler sind darüber hinaus zu bedenken.
Das Eigenkapital muss nicht unbedingt als Liquidität eingebracht werden: Eine häufig genutzte Möglichkeit ist die Abtretung einer Kapital-Lebens- oder Rentenversicherung an die Bank, die dann auch diesen Eigenkapitalteil mit finanziert. Das erhöht natürlich die laufende Zinsbelastung, was bei älteren Lebensversicherungsverträgen mit höheren Garantiezinsen wenn auch nicht liquiditätswirksam, so doch wirtschaftlich gegebenenfalls durch die Zinserträge der Police wettgemacht wird. Wer neben den laufenden Zins- und Tilgungsleistungen an die Bank nicht auch noch die Prämien für die Lebensversicherung aufbringen möchte, kann diese beitragsfrei stellen.
Lebensversicherung verkaufen und als Eigenkapital nutzen
In der Gesamtbetrachtung kann es aber auch das sinnvollste sein, die Lebensversicherung aufzugeben und das freiwerdende Geld direkt in die Baufinanzierung zu stecken.
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Die bessere Alternative zur Kündigung ist daher der Verkauf der Police am Zweitmarkt für Lebensversicherungen. Dort besteht die Möglichkeit, die Lebensversicherung an Unternehmen zu verkaufen. Die Winninger AG ist der größte deutsche Ankäufer von Lebensversicherungspolicen mit Sitz in Hamburg. Winninger ist auch Mitglied im „Bundesverband Vermögensanlagen im Zweitmarkt Lebensversicherungen e.V.“ (BVZL), welcher zum Schutz der Verbraucher sowie zur Einhaltung und Transparenz von Qualitätsstandards gegründet wurde.
Der Verkauf der Lebensversicherung hat folgende Vorteile gegenüber der Kündigung:
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